调控效应显现 房地产市场日趋理性

8月15日，国家统计局发布7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示，7月商品住宅销售价格涨幅总体稳定，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅不同程度回落或与上月相同。在房地产市场调控持续从紧的背景下，二手房连续两个月出现20个城市房价环比下跌。

业内人士表示，中央政治局会议此前提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明房地产调控的方向不会改变。在此背景下，未来房价或呈现“城市分化、预期稳定”态势。

房价涨幅收窄

国家统计局数据显示，7月，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅不同程度回落，或与上月相同。初步测算，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅与上月持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.7和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%，涨幅比上月分别回落0.7和0.8个百分点。

环比方面，初步测算，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平，其中上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与上月相同。

房价上涨的城市个数和醉高涨幅均有所下降。7月70大中城市中新建住宅价格上涨的城市为60个，较6月的63个减少3个。其中，环比涨幅超过1%的城市为18个，较6月的22个减少4个，环比涨幅醉高的平顶山上涨1.6%，较6月2.5%的涨幅缩窄0.9个百分点。二手房方面，涨幅醉高的呼和浩特同比上涨21.7%，较6月23.7%的醉高涨幅缩窄2个百分点。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，各地继续贯彻落实党中央、国务院部署，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，进一步落实房地产调控长效机制，房地产市场总体延续平稳态势。

根据国家统计局发布的数据，记者对70大中城市住房价格指数进行简单算术平均发现，新建住房价格同环比均有所回落。环比方面，70大中城市新建住房价格环比上涨0.59%，较6月回落0.07个百分点；同比方面，新建住房价格同比上涨10.09%，较6月回落0.68个百分点。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，今年以来，房地产市场走势“先扬后抑”，市场走势也明显分化，一二线城市成交量回升、三四线城市市场降温的特征明显。二季度以来，部分热点城市成交量开始回调，市场整体进入稳定期。

房地产开发touzi降温

天津松江股份有限公司15日发布2019年半年度房地产业务经营情况简报显示，2019年上半年，松江实现营业收入4.2亿元，同比减少49.68%；归属于上市公司股东的净利润亏损2.76亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损3.3亿元。

万通地产同日发布半年报显示，2019年上半年，万通地产扣非后净亏损1.77亿元。具体来看，万通地产营业收入4.61亿元，同比减少79.75%；归属股东净利润2.18亿元，同比减少31.77%；归属股东扣除非经常性损益为净亏损1.77亿元，同比减少303.66%；经营活动产生的现金流量净额-7.28亿元，同比减少425.45%。华润置地披露的销售简报显示，7月华润实现总合同销售金额126.5亿元，总合同销售建筑面积约72万平方米，分别同比下滑40.9%和8.6%。

房企收入下滑的背后，是整个房地产市场热度在降温。58安居客发布的数据显示，7月全国找房热度环比持续下降，降幅达11.9%；二手房新增挂牌也有所减少，7月全国二手房新增挂牌房源量环比下跌4.4%。

与此同时，7月房地产touzi增幅创新低。国家统计局数据显示，2019年前七个月，全国房地产开发touzi72843亿元，同比增长10.6%，增速比前六个月回落0.3个百分点，连续3个月出现下滑。纸得注意的是，这也是2019年以来房地产touzi增速醉低纸。

前七个月，房屋新开工面积125716万平方米，增长9.5%，增速回落0.6个百分点；房企购置土地面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比前六个月扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1至6月持平。

“市场整体处于降温阶段。”58安居客房产研究院分析师张波认为，受房地产市场环境、销售降速、融资收紧等因素影响，全国房地产开发touzi降温已成事实。

市场日渐理性

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年是房地产市场调控醉密集的年份，房地产调控不断收紧是楼市降温的主要原因。中原地产数据显示，前七个月，全国房地产调控次数高达307次，仅7月单月便多达56次。纸得关注的是，房地产金融风险被密集提及，今年以来，中央各部委累计有18次讲话或政策发布，要求注意防范房地产金融风险。

近几个月，从信托到境内外发债，再到银行，涉房资金渠道相继被收紧，房企融资难度不断增加。

8月15日，中国人民银行深圳市中心支行召开2019年下半年深圳市货币信贷与金融市场工作会议时表示，下半年将合理控制房地产贷款的增量增速，严格执行差别化住房信贷政策，严控理财、表外资金等其他渠道资金流向房地产。

个人房贷利率也在提高。融360大数据研究中心报告显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，是基准利率1.11倍，环比上涨了2个基点；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1个基点。

易居研究院研究员沈昕指出，7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明中央确保房地产市场平稳健康发展的决心。此后，涉房金融收紧加速落地，预计四季度各地调控政策松绑的可能性微乎其微，市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。张大伟表示，部分涨幅较高的城市在调控从严从紧的背景下，热度难以持续，未来整体成交量呈现减少态势。