被住建部预警的城市房价领涨70城，未来楼市怎么调？

近期不断有“买房开始亏钱了”“炒房客的冬天真的来了”等消息刷屏，真实情况如何呢？国家统计局近日公布的8月份70城房价数据显示，一二线城市房价环比涨幅较上月略有回落，三线城市房价环比涨幅微增。其中，南宁在被住建部预警提示两个多月后，新房价格环比涨幅骤增至2.3%，领涨70城。

70城房价涨幅收窄

2019年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 国家统计局网站截图

从国家统计局数据来看，8月份新房价格环比下跌城市数量为10个，创2018年4月以来新高；二手房连续出现了3个月20个城市房价下调，为近2年来首次出现；仅有三线城市二手房价格环比涨幅较上月略有扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，各地降价促销的做法一定程度上限制了新房价格环比涨幅的扩大，同时也使得同比增幅数据难以扩大。二手房出现降温态势，一方面是受新房的影响，另一方面也和二手房本身的交易市场有关。他指出，近期各省会城市对于学区房的管控较为严厉，这使得部分二手房属性的学区房降温较为明显，房价进一步趋稳。

诸葛找房数据分析师国仕英分析认为，受市场调控影响，部分价格涨幅过快的城市得到控制。7月30日，中共中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。随后部分热点城市纷纷出台调控政策，抑制房价过快上涨。从下跌城市或持平城市来看，重庆、杭州、成都、南京等热点城市新房或二手房价格受调控影响，都有所下滑。

南宁房价领涨70城 曾被住建部预警

70城房价数据还显示，8月份新房及二手房价格环比涨幅靠前的多为三线城市。

8月份新房价格环比涨幅居首的城市是南宁，达2.3%。呼和浩特和唐山分别以2.2%、1.9%的涨幅分列二、三位。涨幅超过1%的城市还有银川、扬州、石家庄、襄阳、昆明、济宁、宁波、武汉、包头和吉林。

二手房方面，唐山价格环比涨幅居首，为1.8%。无锡、沈阳分别以1.7%、1.5%的涨幅分列二、三位。涨幅超过1%的城市还有银川、宁波、哈尔滨、秦皇岛和济宁。从同比涨幅看，呼和浩特继续成为房价同比涨幅排名第一的城市，达到21.7%。

中新经纬客户端注意到，今年5月份住建部曾对南宁等城市进行了预警提示。

据新华网5月18日报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

随后的5月21日和6月10日，南宁召开了关于促进房地产市场健康稳定发展会议，研究讨论南宁市房地产市场健康稳定发展存在的问题及解决措施。

据悉，按照《2019年南宁市房地产市场专项整治工作方案》的要求，从6月份开始，南宁市城管执法局等部门全面开展南宁市房地产市场整治工作，重点对捂盘惜售、炒买炒卖、违规代理、哄抬房价、变相收取购房定金或预订金、偷税漏税、违规预售、超范围经营等违法违规行为进行排查整治，坚决严厉打击房地产市场违法违规行为。

6月25日，南宁市城管综合行政执法局等部门联合召开全市房地产开发企业教育约谈会，对全市120家房企进行警示约谈。

70城房价数据显示，在被预警的当月及随后的6月份及7月份，南宁新房价格环比涨幅明显收窄。

但南宁楼市“抢房”现象并未因此平息。《每日经济新闻》8月6日曾报道，南宁楼市仍存在“内定”“团购费”等现象。易居研究院《中国百城库存报告》显示，南宁市库存消化周期仅4.4个月，与其他市场交易转弱的城市形成了鲜明对比。

严跃进表示，南宁等城市楼市政策比较宽松，同时也是这一轮楼市上涨的热点城市，即属于西南市场的重点城市。他指出，类似城市房价上涨过快，也要求后续积极在包括购房政策、购房秩序方面进行积极管控。

楼市调控下一步怎么走？

随着房价涨幅收窄，不断有房企加入降价促销大军。以往每年的9月和10月是房子醉好卖的时候，但在调控政策叠加资金收紧的压力下，有数据显示刚刚过去的中秋假期，各地楼市成交平淡。

中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假第一天，北京新建商品房住宅签约101套，而2018年同期是309套；上海中秋小长假三天新建住宅网签分别为136套、127套和177套；广州小长假前两天住宅网签量分别是206套和168套；深圳中秋假期三天新建住宅成交分别为76套、89套和56套，与2018年小长假相比，均有不同程度的下调。

对于楼市“金九”未现的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，首先，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。其次，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。第三，热点城市再次开始进入卖不完时代，除了深圳相对活跃外，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。他判断，2019年楼市将没有“金九银十”。

易居研究院日前的一份报告预计，年内各地调控政策松绑的可能性微乎其微。央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。目前监管正在严查信用卡资金流入楼市情况，包括境内房地产类商户、房产相关契税等，多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额，并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易。6月份以来，全国首套房贷平均利率连续3个月上升，多地房贷利率持续上行。这些均限制了居民加杠杆的空间。

报告还认为，综合考虑这些情况，四季度部分房企由于资金面紧张会加大推盘力度。居民对房地产的预期已经发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，今年大概率难以出现过去的“金九银十”楼市盛况。

光大证券房地产专题报告认为，在“房住不炒”的大前提下，未来房地产政策料将继续偏紧。未来一段时间楼市或整体降温，逐线趋弱。